| by tali | No comments

מתכננים השבחת נכס? מהם התשלומים שמחכים לכם?

אנשים רבים מבקשים להשביח את הנכס ובצדק, וזאת כי הם מבקשים להפיק יותר מהנכס הקיים עבור צורכי המשפחה, או כיוון שהנכס עומד למכירה ועל כן מבקשים להרוויח ממנו את המרב, וכיוון שידוע שהרבה פעמים תוספות קטנות מעלות את המחיר באופן משמעותי, זה רק הגיוני להשקיע ולהתייחס אל ההוצאה כמניבה. עם זאת, כאשר עומדים לבצע השבחה, יש לבחון את התמונה בכללותה, משמע בין היתר ראוי לבחון האם על הדרך צריך לשלם היטלים למדינה, ועל כן בדבר אחד ניתן להיות בטוחים מראש: לא מבצעים צעד לפני שברור מה וכמה יש להוציא – לפני ואחרי.

תשלום לשמאי

ידוע שלא פעם נדרשים לשלם היטל השבחה, אך לא תמיד הסיטואציה לגמרי ברורה, ולו כי הרבה פעמים יש צורך בהבנה מעמיקה בתחום. אי לכך מי שבוחר ללכת על בטוח, יפנה אל שמאי ויתייעץ עמו. שמאי נכסי מקרקעין יעריך מהו הסכום הנוכחי שניתן לקבל עבור הנכס ומהו הסכום העתידי שניתן לקבל לאחר שמבצעים שינוי כזה או אחר, כאשר בו זמנית הוא גם יידע להמליץ איזה שיפוץ מומלץ מבחינת עלות, היטלים וביקוש. מכאן מי שבוחר להיעזר בשמאי, בין היתר צריך להכניס לפונקציית ההוצאות גם את התשלום עבור השירות.

תשלום חובה – היטל השבחה

אתם מבקשים להגדיל את זכויות הבנייה על הקרקע, שוקלים להפוך את הדירה למשרד, חושבים על בנייה של קומה נוספת, או חולמים לבנות מרפסת, ולו אחת קטנה בחדר השינה? מוטב מראש לדעת שרוב הסיכויים שתדרשו לשלם מס מסוים – היטל השבחה. אם נעבור להגדרה היותר רחבה, נמצא שתשלום זה נידרש לשלם בעת אישור תכנית בניין עיר, בעת קבלת אישור שימוש חורג ובעת אישור הקלה – בהנחה כמובן שכל אחת משלושת הסיטואציות מובילה לעליית שווי הנכס. עוד נציין שגובה ההיטל הנו חצי מסך השווי של ההשבחה, כך שמדובר בלא מעט כסף, ועל כן רצוי לוודא מראש שהצעד אכן כלכלי (כמובן כל עוד ההשבחה מונעת מהיבט כלכלי).

מס שבח

לצד הרצון לשפר את נראות הדירה עבור מכירתה הלאה, גם יש אנשים שרוכשים דירה מתוך מטרה למכור אותה הלאה במחיר יותר גבוה, ולו כי המחיר שבו הם רכשו נחשב כמציאה. אי לכך מי שרוכש דירה ומוכר אותה הלאה במחיר יותר גבוה, צריך לשלם מס שבח – כ25% מסך הרווח, אך גם ניתן להימנע מכך, כל עוד במקביל למכירה רוכשים דירה אחרת, כאשר סעיף זה תקף רק אם החזקתם בנכס שמכרתם לפחות כשנה וחצי.

דמי היתר

דמי היתר מיוחסים לתוספת בנייה של מבנה קיים – כל עוד התוספת מיישרת קו עם מטרת החכירה המקורית. מה עושים אם השימוש בקרקע שונה ממה שהוסכם בחוזה החכירה? במקרה מעין זה יש לשלם "דמי היתר עבור ניצול או שינוי ייעוד", ופה נציין שגם קיימת האופציה הבאה: "דמי היתר בפיצול מגרש" – תשלום נדרש כאשר מחלקים מגרש באופן שמאפשר בנייה של יותר יחידות דיור – יותר ממה שצוין בחוזה המקורי.

התנהלות מושכלת

לאור הדברים, יש לא מעט דרכים להשביח את ערך הנכס, או לחלופין להרוויח מההחזקה שלו, אך בו זמנית רצוי להיות מודעים לתשלומים השונים שמחכים מעבר לפינה, ואכן הרבה פעמים אנשים שערים לסך התשלומים, מבינים שאותו פרויקט השבחה שעליו הם מתכננים, בסופו של יום אינו כלכלי, וזאת כי לאחר שהם מקזזים מסך הרווח העתידי את עלויות השיפוץ, את עלות השמאי ואת סך ההיטלים השונים, הרי שהרווח נעלם ואף עשוי להפוך לנטל כלכלי, כך שחובה להתנהל בחוכמה – להבין מראש את התמונה השלמה.